Szeretnék nektek segíteni ebben a bizonytalan időszakban, hiszen az elmúlt 3 hétben folyamatosan csörög a telefonom és most sajnos nem a hirdetések miatt hívnak főként, hanem az ingatlanpiac helyzetével kapcsolatban kíváncsiak. Nagyon különböző híreket lehet olvasni, így saját tapasztalataimmal és véleményemmel megfűszerezett gondolatokat osztom meg veletek, mint ingatlanközvetítő és vállalkozó.
Ebben a bejegyzésben kizárólag a vírus, ingatlanpiacra gyakorolt általános hatásaival foglalkozom.
Az ingatlanpiac már 2019 év vége óta egy érezhető konszolidáción megy át, mely egy természetes állapot, hiszen az áremelkedés már körülbelül 7. éve tart. Így várható volt, hogy egy stagnálás jelentkezik a piacon, így az árak emelkedése lecsökken és megáll. Ez a folyamat érezhető is volt, amely köszönhető nagy részben az új családtámogatási rendszernek (CSOK), Magyar Állampapír Plusznak és az új építésű lakások ÁFÁjának emelésének is.
A vírus gazdasági hatásait nem tudjuk elkerülni és ez hatással van az ingatlanpiacra is. Március 11.-12.-e körül már számok is kimutatták az egyéb változásokat. A váratlan “vírushelyzet” ebben a lassuló időszakban találta el a piacot, így ezeket a folyamatokat felgyorsította. A piacra gyakorolt hatásokat jelentős mértékben befolyásolják a járvány terjedése kapcsán hozott hazai és nemzetközi intézkedések, és azok időbeni kiterjedése. Szintén kiemelt fontosságúak lesznek a járvány gazdasági hatásainak leküzdésére esetlegesen meghozott gazdaságpolitikai döntések. Így kis tulzással napi szinten változik a helyzet és a megítélés az ingatlanpiacon is.
Nagyon kevés idő telt el ebben az új helyzetben, hogy már stabil véleményt tudjunk mondani, így most kiemelten fontos a tájékozódás, információgyűjtés és a türelem megőrzése.
Kereslet visszaesett, így az eladások száma is drasztikusan lecsökkent e rövid idő alatt. Erre értelemszerűen a kínálatnak válaszolnia kellett, hiszen kevesebb a vevő, így kevesebb ingatlan is “adódik el”. A tulajdonosok nagy része még megtartotta az árakat és, ami számomra fura, de a nem rég piacra került lakásoknál sok esetben még mindig nem kalkulálják az árképzésbe a jelenlegi helyzetet, hanem álomszerű árakat határoznak meg, mely a pár héttel ezelőtti “vírusmentes” piac reális áraihoz képest is magasabb ár. Azoknak, akiknek fontos az eladás egyéb okok miatt, azoknak most engedni kell a vételárból/kínálati árból, hogy realizálni tudják egy eladást a visszaeső kereslet és megnövekedett kínálat mellett. Az, hogy ilyen esetben milyen mértékű az árlejtés az függ az ingatlan és a környék paramétereitől.
Ez említett kereslet visszaesés tény, de a piac nem állt meg. Most sokan elhalasztják lakásvásárlásukat, ráadásul a kevésbé komoly vételi szándékkal rendelkező ingatlan turisták is nagyrészt eltűntek. Akik vevőként a piacon maradtak, azok komoly vételi szándékkal, hatékony üzletkötésre törekednek. Megjelent egy új befektetői réteg is, akiknek a pénze állampapírban, tőzsdén vagy egyéb más befektetésben volt, melyek az infláció és a negatív gazdasági hatásoknak “köszönhetően” elvesztették vonzó paramétereiket. Így nagy valószínűséggel ezen befektetők nagyrésze majd ingatlanba szeretne fektetni. Most nagyobb esély van, hogy találjunk “kiemelkedő lehetőséget” a piacon, azonban érezhető a kivárás, hiszen a vásárlók, befektetni vágyók várják azt, hogy az árak merre mennek.
A turizmus és vendéglátás visszaesésével egyenesen arányosan történtek a változások a bérbeadói piacon. A rövid távon kiadott (Airbnb, Booking) lakások foglalásai szinte lenullázódtak. Ha a tulajdonosok szeretnének bevételt generálni, akkor át kell térniük a közép- illetve hosszú távú bérbeadás piacára. Az ingatlan.com, de más hirdetési portálok március közepétől nagy kínálati növekedést mértek a bérbeadás piacán, amely megmutatja, hogy sokan áttértek a rövidtávő kiadásról a hosszútávú bérbeadás piacára. A megnövekedett kínálat és a kedvezőbb bérleti díjjal való versenyzés már rövid távon mérsékelte a bérleti díjakat Budapesten a belvárosban és a jó lokációval rendelkező kerületekben is. Rengeteg olyan lakás jelent meg, melyet 3 + 3 hónapra szeretnének kiadni. (Ha elmúlt ez a helyzet, akkor nyilván szeretnének visszatérni a napi kiadás piacára.)
Az újépítésű ingatlanok piacán is érezhető a változás, hiszen szinte csak azon projektek iránt maradt meg egy minimális kereslet, amely társasházat már átadtak vagy már közel vannak az átadáshoz. Ebben a bizonytalan helyzetben az emberek leginkább a biztosat keresik és próbálják minimalizálni a kockázatot. A vírus helyzet miatt bizalmatlanabbak lettek az építetőkkel kapcsolatban is. Az építkezések egy részénél már most érezhető a lassulás vagy teljes leállás, hiszen a kivitelezők, alvállalkozók is nehéz helyzetbe kerültek.
Azt gondolom, hogy, aki nincs eladási vagy vásárlási kényszerben annak érdemes várnia. Ahogy korábban fogalmaztam türelmesnek kell lenni és információkat gyűjteni. Rengeteg ingatlanpiaci szakértő és gazdasági elemző publikál heti, napi szinten, így ezeket a szakmai portálokat, forrásokat érdemes figyelni, hiszen ezeken kívül rengeteg a “kattintásvadász szakértő”, akik hangzatos ámbár tartalom nélküli mondatokat hangoztatnak.
Kitartást mindenkinek!