Sok hirdető azt gondolja, hogy ha egy hirdetés több cégnél is "bent van" és többször is fent van a hirdetési portálokon akkor az neki jó, hiszen megnöveli az esélyét. Sajnos ez nagyon nem igaz, épp ellenkezőleg! Rontja az ingatlan megítélését és az értékesítési esélyeket. Miért? Nem lehet megfelelően tájékoztatni a megbízót ilyen esetben. 


 Ha több hirdetés kerül fel, akkor a beérkező információkat is ez szétdarabolja. Hívásokat, visszajelzéseket, látogatói számokat így nagyon nehéz következtetni arra, hogy jó irányba megy-e azt értékesítés. Ha pedig nem, akkor mi a probléma. 

 Minden közvetítőnek más a látásmódja, így a hirdetésekbe más-más információk kerülnek be és az elkészített anyagok minősége sem azonos. 

 Komolytalanságot szül. Sok érdeklődő fejében fordul meg az, hogy ha sokan hirdetnek egy ingatlant akkor biztosan valami gond van vele. Így nagyobb alku lehetőséget is éreznek sok esetben. 

 Ha egy közvetítő tudja, hogy mások is hirdetik, akkor nem az érdeklődők figyelméért verseng, hanem a másik közvetítő ellen. Kiemelésekben, kommunikációban, szövegezésben és a kettő között óriási a különbség. Valamint nagy az esélye, hogy nem Ő adja el, így nem tesz meg 100%-ban mindent és nem fektet bele kellő tőkét, energiát. 

Megbízó és a közvetítő között nem tud kialakulni a megfelelő bizalmi viszony. Ez nagyon fontos, hiszen az ingatlanok mögött emberi történetek, célok és motivációk vannak. Ha több a közvetítő akkor a megbízó figyelme, kommunikációja, türelme és szét fog aprózódni tudtán kívül. 

Nem lehet megszabni egy egyedi értékesítési, hirdetési rendszert ami egymásra épül, hiszen a cégek, közvetítők nem alkalmazkodnak egymáshoz. 


Én azt szoktam kérni, hogy a hirdetések egy kézben legyenek. Egy jól összerakott hirdetéssel elindul a folyamat, amely egy exkluzivitást ad. Mivel egy csatornás a kommunikáció, így minden egyes visszajelzés hozzám érkezik, így a következtetéseket levona be tudom lőni a helyes irányt. Az egyirányú kommunikációnak a másik nagy előnye a nyomásgyakorlás a vevő oldal felé. Egy duplikált hirdetés, csak az összhangot és az eléréseket rontja. Együttműködni pedig természetesen együtt tudok más cégekkel, kollégákkal. 

Hiszek a zárt rendszerekben, hiszen akkor minden egyes folyamatot felügyelni lehet. Ha ez nincs akkor az értékesítési folyamatok szétesnek.

Több hirdetés több esély! Az egyik legnagyobb tévedés!

Igen, léteznek! Az ingatlan turisták azok a személyek amelyek látszólag vásárlási szándékkal mennek el ingatlan nézni, de ez mögött nincs komoly vásárlási szándék, így csak járnak lakásról lakásra és nagy valószínűséggel nem történik meg a vásárlás. Mindenki számára legdrágább forrást viszik el, ami az időt. 


Hoztam neked 3 tippet, hogy szűrd meg már telefonban, hogy ki az akinek nem érdemes megmutatni az ingatlanodat!


1. Megfelelő és informatív hirdetést kell összerakni. 

Egy jól összerakott hirdetés már önmagában megszűri az érdeklődőket. Én ezért szoktam pluszban videókat és 3 D-s websétát elkészíteni, mert ez még tovább szűri a megtekinteni vágyókat. Hirdetésnél gondolok a megfelelő fotókra, a pontos méretekkel ellátott alaprajzra, informatív és fontos információkkal teli szövegre. Szövegnél nem arra gondolok, hogy madárcsicsergős, ékszerdoboz, mindenki álma és hasonló felesleges körítésekkel legyen tele. Hanem a lokáció megadására, műszaki/esztétikai állapotra, tájolásra, környék leírásra, társasház állapotának leírására. 


Meg szoktam kérdezni, hogy megnézte-e a hirdetést és a feltöltött anyagokat. Pár mondatban minden esetben elmondom a főbb tudnivalókat és az alábbi kérdésekre is kitérek:
- Milyen célból vásárol? (bérbeadás vagy saját célra) 
- Mióta keresés és mik a fontos paraméterek amit keres? 
- Ki a döntéshozó és mennyi időn belül szeretne vásárolni? 
Ezekből már le lehet szűrni megfelelő lesz e az ingatlan számára és ez alapján a mutatásra is fel lehet készülni.


Ez nagyon fontos, hiszen a finanszírozás mindennek az alapja. Én annyit szoktam csak kérdezni, hogy milyen forrásból fizetne ha tetszik az adott ingatlan. Megdöbbentő, de nagyon sokan erre a kérdésre nem tudnak pontos választ adni. (Két példa a közelmúltból: Nem tudom még, bankba is mennem kellene, hogy hitelképes vagyok-e. Nagy valószínűséggel eladunk majd vidéken egy házat és abból, de még apáék nem döntötték el, hogy eladjuk-e) 

Ez egy alapvető szűrési folyamat, ami nagyon sok időt és energiát megtakarít számodra!

3 lépés, hogy kerüld el az ingatlan turistákat!   

Rengeteg ismerősöm és megbízóm panaszkodik azzal kapcsolatban, hogy ha feltesz egy hirdetést, akkor egy nap akár 30-50 hívást is kap ingatlanközvetítőtől, pedig beleírja a hirdetésbe, hogy nem szeretne együtt dolgozni ingatlanossal. 

Az ok nagyon egyszerű, ahhoz, hogy az ingatlanközvetítő dolgozni tudjon kell egy termék amit el tud adni. Mivel ingatlanokkal foglalkozik, így a közvetítők nagy része hideghívás útján próbál megbízásokat szerezni és azokat értékesíteni. Vannak olyan, már régebb óta piacon lévő közvetítők, akik ajánlás útján dolgoznak hideghívás nélkül. (Szerencsére a Grabant Ingatlan is az utóbbiba tartozik.) 

Ha felteszel egy hirdetést és megadod a telefonszámodat, akkor nincs biztos trükköm arra, hogy elkerüld a hívásokat. Biztos vagyok benne, hogy az első hetekben heti szinten több mint 100 hívást fogsz kapni (legalábbis Budapesten.) Nem sok dolgot tudsz tenni. Légy türelmes és ragaszkodj az elképzelésedhez. Vagy ha szimpatikus egy közvetítő, akkor nézz utána az interneten és ha mindenben passzol az elképzelésedhez, csak akkor szervezz le találkozót. 

Mai világban már sok eszköz rendelkezésre áll az adott vállalkozó leinformálására, így használd is ezeket az eszközöket! 

Ha felteszem a hirdetésem miért lepnek el az értékesítők? 


Sok hirdető azt gondolja, hogy ha egy hirdetés több cégnél is "bent van" és többször is fent van a hirdetési portálokon akkor az neki jó, hiszen megnöveli az esélyét. Sajnos ez nagyon nem igaz, épp ellenkezőleg! Rontja az ingatlan megítélését és az értékesítési esélyeket. Miért? Nem lehet megfelelően tájékoztatni a megbízót ilyen esetben. 

- Ha több hirdetés kerül fel, akkor a beérkező információkat is ez szétdarabolja. Hívásokat, visszajelzéseket, látogatói számokat így nagyon nehéz következtetni arra, hogy jó irányba megy-e azt értékesítés. Ha pedig nem, akkor mi a probléma. 

- Minden közvetítőnek más a látásmódja, így a hirdetésekbe más-más információk kerülnek be és az elkészített anyagok minősége sem azonos. 

- Komolytalanságot szül. Sok érdeklődő fejében fordul meg az, hogy ha sokan hirdetnek egy ingatlant akkor biztosan valami gond van vele. Így nagyobb alku lehetőséget is éreznek sok esetben. 

- Ha egy közvetítő tudja, hogy mások is hirdetik, akkor nem az érdeklődők figyelméért verseng, hanem a másik közvetítő ellen. Kiemelésekben, kommunikációban, szövegezésben és a kettő között óriási a különbség. Valamint nagy az esélye, hogy nem Ő adja el, így nem tesz meg 100%-ban mindent és nem fektet bele kellő tőkét, energiát. 

- Megbízó és a közvetítő között nem tud kialakulni a megfelelő bizalmi viszony. Ez nagyon fontos, hiszen az ingatlanok mögött emberi történetek, célok és motivációk vannak. Ha több a közvetítő akkor a megbízó figyelme, kommunikációja, türelme és szét fog aprózódni tudtán kívül. 

- Nem lehet megszabni egy egyedi értékesítési, hirdetési rendszert ami egymásra épül, hiszen a cégek, közvetítők nem alkalmazkodnak egymáshoz. 

Én azt szoktam kérni, hogy a hirdetések egy kézben legyenek. Egy jól összerakott hirdetéssel elindul a folyamat, amely egy exkluzivitást ad. Mivel egy csatornás a kommunikáció, így minden egyes visszajelzés hozzám érkezik, így a következtetéseket levona be tudom lőni a helyes irányt. Az egyirányú kommunikációnak a másik nagy előnye a nyomásgyakorlás a vevő oldal felé. Egy duplikált hirdetés, csak az összhangot és az eléréseket rontja. Együttműködni pedig természetesen együtt tudok más cégekkel, kollégákkal. 

Több hirdetés, több esély! Az egyik legnagyobb tévedés!

Nagyon ritkán kerül fel Parlamentre panorámás lakás az ingatlanpiacra, így külön öröm volt amikor ennek a gyönyörű lakásnak a tulajdonosa Minket választott kizárólagos értékesítőként.

Egy kis alapinformáció az ingatlanról:

A 106 nm-s (+ 4 nm erkély) alapterülettel rendelkező ingatlan a Bem rakparton található. Egy teljeskörű műszaki és esztétikai felújításon esett át 4-5 évvel ezelőtt. Tervezéskor és kivitelezéskor nagy figyelmet szentelek a minőségi munkára és anyaghasználatra. Falakat mozgattak, bontottak, cserélték a belső/külső nyílászárókat, villany vezetékeket, vizesblokkokat, burkolatokat és korszerűsítették a fűtésrendszert.

A lakás felkészítése után megszerveztünk egy fotózást, ahol profi fotósunk elkészítette a képeket este és nappal is. Ezenkívül készült róla egy rövid 2 perces bemutató videó és egy 3D-s webséta bejárást. Tudtuk, hogy sok külföldi érdeklődő lesz, így igyekeztünk minél informatívabb anyagot az érdeklődők elé bocsátani. 

Ezeknek a szűrésben és a direkt marketingben is fontos szerepe van. Ha valaki érdeklődik a lakás iránt, akkor előzetesen egy videót, videó bejárást és egy információs anyagot szoktam küldeni e-mailben ilyen ingatlannál. Ez már megszűri az érdeklődőket is, hiszen szélesebb perspektívából látja a lakást. Emellett ad egy exkluzív érzetet, hiszen nem sok hirdetőnél kapnak ilyen anyagokat előre. 

Direkt marketing szempontjából pedig felhasználható Facebookon, Youtube-on, Instagramon és Adwords hirdetésnél is. Szerintem fontos, hogy minden létező hirdetési felületet lefedjünk és ide irányításuk a vásárolni vágyókat. Ezenkívül a forint gyengülése miatt igyekeztünk a külföldieket megszólítani, hiszen sajnos most nekik kedvezőbb a piaci környezet. 

Ez jól sikerült hiszen 12 nap alatt érkezett egy olyan ajánlat egy amerikai házaspártól, ami megfelelő volt a tulajdonosoknak! Úgy, hogy ezen árkategóriájú ingatlanok hónapokig szoktak a piacon állni.

Hogy adtunk el Budapesten egy több, mint 100 nm-s lakást magasabb, mint 2.140.000 Ft/nm-s áron 2 hét alatt?

Sajnos nagyon sokan belefutnak abba a hibába, hogy szimplán hideghívás alapján választanak értékesítőt, komolyabb utánajárás nélkül. 

Így olyan személlyel kezdenek együtt dolgozni akinek nincs releváns tapasztalata az adott ingatlan típussal, lokációval vagy ami még rosszabb, hogy az egész szakmával kapcsolatban. 

Az ingatlan bérbeadás mindig is egy érzékeny témája volt a társadalomnak, hiszen rengeteg rémhírt és rossztapasztalatot lehet hallani. Alapvetően kialakult egy negatív előítélet a bérlőkkel kapcsolatban, hiszen azon emberek nagy része, akik még nem adtak ki ingatlant, megvannak győződve, hogy vigyázni kell a bérlőkkel, mert lelakják az ingatlant, nem fizetnek és nem akarnak kiköltözni. Persze a bérlők és bérelni vágyóknak is megvannak a negatív tapasztalatai a bérbeadókkal szemben, így mindkét oldal be tud számolni negatív és pozitív tapasztalatokról is.

Ebben a cikkben tulajdonosi, bérbeadói oldalról közelítem meg a bérbeadást. A fentebb említett félelmek sajnos valósak, így szeretnék tanácsokat adni, amit megfogadva sokkal biztonságosabb lesz az ingatlankiadás a jövőben. Ezen pontokat alkalmazom Én is munkám során.

A minőség vonzza a minőséget, azaz, ha igényes, tiszta ingatlant kínálsz, akkor igényes érdeklődők is fognak megjelenni. Bérbeadás előtt érdemes egy koncepciót létrehozni a célközönséggel kapcsolatban és ennek megfelelően felkészíteni az adott lakást vagy házat. (Célközönség lehet a diákok, gyermekes családok, párok, stb.) Itt nem egy teljes home staging-re gondolok, hanem megfelelő higiéniai és esztétikai állapotra. Ez alapvető dolognak tűnik, de rengeteg olyan ingatlannal találkozom, ahol nincsenek meg az alapvető kritériumok és ezáltal nem is érkezik olyan érdeklődő, aki bizalom keltő lenne. Mindig úgy adj ki lakást, hogy akár fordított esetben Te is beköltöznél.

Hirdetések feladása után két lépcsőben lehet elvégezni a szűrési folyamatot. Első körben már a telefonban, míg a második körben személyes találkozó alkalmával. Érdemes minél több információt gyűjteni, ami alapján utána lehet nézni az adott érdeklődőnek. Mai világban a közösségi felületek (Facebook, Instagram, Youtube) előtérbe kerültek, így az esetek 70-80 %-ban releváns információkat lehet beszerezni onnan a bérlőről és a mikor környezetéről. Ezen kívül a megadott iskola, munkahely is jó ha leinformálható.

3. Jogi háttér - Szakemberek felkeresése

Ha bárminemű kérdés, bizonytalanság felmerülne, akkor érdemes felkeresni ügyvédet, ingatlanközvetítőt vagy könyvelőt. Egy jó szakember tanácsaival, segítségével rengeteg terhet levesz a válladról.Bérleti szerződés. A bérleti szerződés aláírása előtt érdemes egy tulajdoni lapot bemutatni a bérlőnek, hogy Ő is lássa azt, hogy valóban a tulajdonostól, vagy a tulajdonos meghatalmazottjától fog bérelni. Ami számomra kicsit fura, hogy nem sok bérlő kéri ezen dokumentum bemutatását, de nagyon is szükséges. A jogi háttér ellenőrzése mellett pedig plusz bizalom építő funkciója is megvan a két fél között.Az interneten rengeteg egyszerű bérleti szerződés minta fent van, ami alapnak jó, de nem tökéletes. Ezen nem érdemes spórolni, hiszen egy olyan szerződés kell, amely mindkét felet megfelelően képviseli és olyankeretek között tartja, amely megalapozza a sikeres együttműködést. Általában az ingatlanközvetítők rendelkeznek már jól bevált szerződésekkel, de ha nem közvetítő segítségével adod ki az ingatlant, akkor érdemes egy ügyvédet felkeresni, hogy segítsen a megfelelő bérleti szerződés megszerkesztésében. Képes és videós leltár. Sokszor vita van a bérbeadó és bérlő között a bérleti időszak és a szerződés lejárta után arról, hogy az ingatlan állapota megegyezik-e a korábbi átadás kori állapottal. Ez egy fontos kérdés, hiszen ilyenkor a kaució teljes visszaadása forog kockán. Megelőzve a vitás helyzetet Én azt szoktam javasolni, hogy a szerződés aláíráskor írjanak a felek egy szerződéshez csatolt mellékletet, ami tartalmazza a kötelező tartalmi elemeket, mérőóra állásokat és egy leltárt, hogy milyen felszerelés, ingóságok maradnak a lakásban. Ezenfelül készítsenek rengeteg képeket, videókat és ezeket az anyagot egy közös e-mailezés keretein belül küldjék át egymásnak.Közjegyzői nyilatkozat - hihetetlenül fontos!!! Közjegyzői okirati formába tudja foglaltatni a bérbeadó a teljes bérleti szerződést vagy a kiköltözésre és a bérleti díj megfizetésére irányuló egyoldalú kötelezettségvállaló nyilatkozatot is. Ennek kifejezetten nagy a jelentősége, hiszen a jogszabályban részletesen leírt feltételek esetén a bérbeadónak nem kell peres eljárást kezdeményezni a bérlővel szemben a bérleti díj nem fizetése és a szerződés felmondása esetén. A kiköltöztetést, az elmaradt bérleti díjat, rezsi költséget végrehajtás útján ki lehet kényszeríteni. Ez óriási védelmet nyújt a bérbeadó számára. Minden esetben nagyon fontos legalább a bérlő által aláírandó, egyoldalú, bérleti díj fizetésére és a kiköltözésre irányuló kötelezettségvállaló nyilatkozat elkészítése. Amely bérlő nem akarja ezt aláírni, azzal szerintem nem is érdemes tovább tárgyalni.

Alapvető dolognak kellene lenni, hogy bérbeadás esetén a bérbeadó megfelelően adózik a befolyt bevétel után. Ahhoz, hogy bérbeadóként megtámadhatatlan legyél, úgy az adózás részének is rendben kell lenni. Érdemes ezzel kapcsolatban egy könyvelőt felkeresni, aki tájékoztatni fog a hatályos szabályokkal és lehetőségekkel kapcsolatban.

Remélem, hogy tanácsaimmal segíteni tudtalak a bérbeadás rögös útján.

A biztonságos bérbeadás 4 aranyszabálya!

Legutóbbi bejegyzések, vlogok