Azok  a fránya ingatlanközvetítők és azok a fránya megbízási szerződések. Nem  egy ismerősöm, bajban lévő magánszemélyek kerestek meg már azzal  kapcsolatban, hogy egy szimpatikusnak hitt céggel elkezdték az  együttműködést, de rájöttek, hogy átverték őket. Nagyon sokféle a  panaszok skálája, de azt kell mondanom, hogy sajnos ezek az átverések  azért történtek meg, mert nem figyeltetek oda kellőképpen, és sajnos az  ingatlanos nem volt túl jóindulatú. Ha már aláírtál egy szerződést,  onnantól fogva nagyon nehéz már kihátrálni, ha olyan az a megbízás.

Szeretném, ha ezen túl mindenki jobban odafigyelne arra mit is ír alá, ezért egy rövid útmutatót bocsátok rendelkezésetekre.

Ha  szeretnél ingatlanközvetítőt megbízni, akkor kérdezd meg családodat,  ismerőseidet, hogy van-e olyan szakember, akivel volt már jó  tapasztalatuk. Ha igen, már csak el kell kérned az elérhetőségét.
 Ha nincs, akkor kicsit kezdj el keresgélni az interneten és valószínűleg rám találsz! 🙂

Az  ingatlanosok 99%-a él a hideghívás adta lehetőséggel, ami nem gond, de  sajnos így olyan mintha zsákbamacskát vennél. Egy telefonhívás alapján  nem lehet eldönteni, hogy ki megbízható és jó szakember, így akaratlanul  is lesznek rossz tapasztalatok, ha ezt a módszert választod. Dolgoztam  nagy hálózatnál, sajnos láttam a kollégák nagy részét, hogy milyen  munkát végeznek….

A piacon megtalálható főbb szerződés fajták az  általános megbízás, fél kizárólagos megbízás és a kizárólagos megbízás.  Az utóbbi a legszigorúbb.

Sokan  abba a csapdába esnek bele, hogy ezt nem egyeztetik, így utána  szembesülnek, hogy 6-12 hónapig csak az ingatlanos cég adhatja el. Ha  pedig más, vagy Én adom el, akkor Ők kérik a jutalékot.

Persze van több fantázia névvel ellátott szerződésfajta, de ezt a három főbbet szeretném bemutatni nagyon röviden.

Általános: Mindenki hirdetheti, bármikor felmondható a megbízás, csak az kap jutalékot, aki eladta.

Fél kizárólagos:  Tulajdonos és az ingatlanos cég hirdetheti, más céget nem bízhatnak  meg. Fix időhöz kötve a szerződés, ami általában 3 – 6 – 12 hónap. Ha a  tulajdonos adta el, akkor nem kell jutalékot fizetni, vagy csak a  jutalék egy részét.

Kizárólagos: Csak a megbízott cég adhatja el és fix időre van kötve, ami általában 3 – 6 – 12 hónap.

Ha  más adja el akkor a teljes jutalékot, vagy a jutaléknak egy részét kell  kifizetni a cégnek. Más nem is hirdethet csak a megbízott.

Tisztázzátok, hogy pontosan melyikről is van szó.

Nagyon fontos ezzel tisztában lenni! Korábban készítettem is erről a témáról egy rövid, pár perces videót. Nézd meg! 🙂 


Limit és irányár - Grabant János Ingatlan Manager

Általában 2,5-5% + áfa között dolgoznak az  ingatlanosok. Fontos tisztázni, hogy az a megemlített szám, az már  tartalmazza-e az áfát, hiszen az kellemetlen, ha az eladás után tudod  meg, hogy hoppá a 3% az nettó, tehát plusz 27%. 

Általában  az eladási ár után szokták a százalékokat számolni, de találkoztam  olyannal, akik az irányár után kérik fixen, ami egy nagyobb alkunál több  tízezer forint plusz költség is lehet.
 Mikor kell fizetni? 

Több  fajta szerződést is láttam már. Volt ahol elfogadott vételi ajánlat  után kérték, volt ahol a foglaló átadása után és volt ahol a teljes  kifizetés után. Általában a foglaló átadása után szokták benyújtani a  számlát az ingatlanosok, ami egy sztenderd eljárás. De azért erre is  kérdezzetek rá, ha nem találjátok a szerződésben. 

Jelenleg csak ajánlásokból dolgozom, így van  egy bizalom már a tulajdonos és köztem, így kevesen kérdeznek erre rá.  De nagy megdöbbenésemre, amikor ismeretlen tulajdonoshoz mentem  pályafutásom elején, akkor is csak nagyon kevesen kérdeztek rá. 

Nagyjából a szerződés típusa eldönti a felmondás kritériumait is. Egy kérdést azért megér!

Remélem segíteni tudtam, hogy kicsit tisztábban lássatok!

Megkötöttem az ingatlanközvetítői megbízást, de átvertek!

Mai bejegyzésemet a kezdő ingatlanosoknak és a tulajdonosoknak szeretném ajánlani.

Kezdjük azzal, hogyan is látja egy ingatlanos a saját helyzetét, a tulajdonosokkal való ‘küzdelmét’.
 Amikor elkezdtem ingatlanozni, hamar sor került mindkét fél rémálmára, a  hideghívásra. Sajnos mindenkinek egyszer elkell kezdeni az irodán  belüli hideghívás gyakorlást és ennek a munkába való beillesztését. Sok  rossz tapasztalat után majdnem abba is hagytam a munkát, nem volt  könnyű. 

Rengeteg  rossz indulatú és rossz passzban lévő emberrel találkoztam, és mivel Te  ingatlanos pont ‘kapóra’ jössz, Te vagy akire minden következmény  nélkül rázúdíthatják gondjaikat, még akkor is ha nem te vagy a gond  forrása. Akár egy élő szemetesláda…

Meg  kell tanulni ezeket a negatív szavakat, mondatokat elengedni magad  mellett mivel az esetek nagy többségében nem is Neked szól. Miért ilyen  negatívak az emberek?

Mivel  minden emberben kialakult egyfajta csorda szellem, így ha sok ember  hangoztat negatív dolgokat, akkor az emberek akaratlanul is átveszik és  követik, akár jogos, akár jogtalan a kritika.

„Ugye  te is álltál már zebra mellett mikor piros jelzés volt, viszont autó  nem jött és kb. 3 ember elindult át a túloldalra, Te is utánuk mentél  ugye?”

„Nem akarsz ingatlanost. Dolgoztál már ingatlanossal? – Nagyon sokszor nem a válasz.
 Miért nem szeretnél? – Rosszakat halottam róluk.”

Tudom, hogy nehéz egy levegőt szívni Velünk.

Ingatlanosként  is látom, hogy a kollégák nagy százaléka, hogy bánik ügyfelével és  milyen munkát végez, így szeretnék adni nektek egy kis útmutatót a  továbbiakra, a könnyű döntés érdekében. 

Hogy  jobban megértsétek, hogy mit tud adni nektek egy igazi szakember,  akinek ez a munka hivatás és nem csak egy átmeneti állapot, amíg nem  talál egy fix fizetési munkahelyet…
 Ezzel a kis összegzéssel mindkét fél átlátja, hogy mit is tud pluszban adni és kapni. 

eladás gondolatával való megbarátkozás és céljaink meghatározása 

kommunikáció a venni vágyókkal és az ingatlanosokkal

megegyezés utáni adásvétellel kapcsolatos teendők 

Ugye  nem csak 1-2 teendőről beszélünk. Most lássuk ezeket a folyamatokat  szinte percre pontosan lebontva. Csak, hogy ezzel szemléltetni tudjam,  mennyit vesz el az életetekből egy-egy tranzakció lebonyolítása.

Eladással  való megbarátkozás, célok kitűzése. Tudom, hogy sokan meglepődtök, de  az ingatlan portálokon feltüntetett, fent lévő ingatlanok  tulajdonosainak nagyon nagy százaléka nincs felkészülve az eladásra. Egy  jó ingatlanos ebben tud legtöbbet segíteni, hisz elmondja, hogy azok a  célok, amiket meg szeretnétek valósítani reálisak e egyáltalán. Viszont  ezt percre pontosan lehetetlen meghatározni, hiszen az ember  mindennapjaiban rengeteget tölt az aggodalmaival és a  bizonytalanságaival. 

Ha  pedig az előbbi ponton túl tudtunk lépni, akkor jön a hirdetések  szerkesztése, rendberakása. Nagyon fontos az ingatlanok hirdetésének  hibátlan megszerkesztése, hiszen sok esetben hirdetőportálról érkeznek a  venni vágyó ügyfelek. Nagyon költséghatékonyan meglehet oldani egy  hirdetést, azonban nem ezen érdemes spórolni. 

Átlagban  egy ingatlant 3 hónap hirdetés után adnak el Budapesten. Ha sikeres  szeretnél lenni, szinte naponta ellenőrizned kell hirdetéseidet és  folyamatosan frissen, kiemelten kell tartanod. A költségekre inkább ki  se térjünk, hisz azok borzalmasan magasak.

Jófogás, ingatlan.com ellenőrzése, ha ezeken van a hirdetés, napi 30 perc, ami havi 900 perc és még semmit nem csináltál vele.

Kommunikáció  a piac szereplőivel. Mivel az ingatlanosok tülkön ülve várják, hogy  feltedd a hirdetésedet, így a kezdeti időkben akár napi 20-30 vagy több  hívást is kaphatsz, ami mérséklődni fog, de akkor is átlagosan napi 10  híváson túl kell esned. 1 hívás – 2 perc, vagyis 10 hívás esetén az már napi 20 percet vesz igénybe, ami havi 600 perc.  Ha szerencsés vagy akkor érdeklődők is hívni fognak, számoljunk napi 3  érdeklődővel. Nyilván velük több a megbeszélni való, így kb. 5 perc/ fő,  az napi 15 perc, vagyis havi 450 perc. Szóval a hívásokkal havi 1050 percet töltesz.
 (Azért napi 3-al számoltam, hiszen sok esetben ugyanazzal az  érdeklődővel több alkalommal is beszélsz, egyeztetés vagy ár tárgyalás  céljából.)

Ezen belül mutatások leegyeztetése. 1 mutatás körülbeül 20 perc.,  plusz(!) az ingatlanhoz utazás/hazautazás, előkészületek, rendrakás,  így már 1 óránál tartunk. Azaz havi 10 mutatással számolva 600 percet jelent, vagyis annyit töltesz az ingatlan mutatásával.
 Külön nem számolom ki az ár tárgyalást, mivel ez változó és sokszor már a mutatás alatt megtörténik. 

Az  utolsó pedig az adásvételi szerződés megkötése, ennek pontos  leegyeztetése és megbeszélése, akár órákat és napokat is igénybe vehet,  helyzet és ember típustól, ügyvédtől függően. Azonban 5-6 óra hogy a  szerződésmintát átnézeted, ’ügyvéddel veszekszel’ és a vevővel  egyeztetsz, ez kb. napi 10 perc, havi 300 perc. 

Mivel nagyjából végeztünk a folyamatokkal, láthatjuk, hogy, nagyjából napi 100 percet, havonta 50 órát töltesz, csak az ingatlanoddal való foglalkozással és ehhez nem adtuk hozzá a sok idegeskedéssel töltött perceket, órákat.

Érdemes  belegondolni, hogy rohanó világukba mennyire kevés idő jut saját  magunkra és szeretteinkre. Te elvennél magadtól és Tőlük még plusz 100  percet az eladás érdekében?

Tehát,  amit egy ingatlanközvetítőn megspórolsz, az más csatornákon keresztül  kifolyik a kezedből. Egy szakember ezt az időt és az ezzel járó  költségeket mind megspórolja számodra.

Döntés a te kezedben van, dönts helyesen.

Egy  jó tanács, Te válaszd ki, hogy kivel működsz együtt és így nagyobb  esélyed van egy olyan ingatlanost találni, akiben látod a szimpátiát és a  szakmaiságot.

Oldalam  és weboldalam elindítása óta rengeteg „kolléga” keres meg kik kisebb,  nagyobb cégeknél dolgoznak, ezzel a témával kapcsolatban. 

Pár mondatban szeretném összefoglalni az általuk elmondott problémákat, sérelmeket. 

Ha az eladókat hívom, akkor 10-ből 8 erőszakos, feszült, mérges és minden gondját rajtam vezeti le. 

Megtekintések és tárgyalások alkalmával ember számba sem vesznek és éreztetik velem, hogy egy „alsóbb” rendű lény vagyok. 

Ha megkötöttük a szerződést, akkor sem kommunikálnak velem szívesen, mintha csak teher lennék számukra.

Kezd elegem lenni. Talán ez nem is az Én pályám?

Bizonyára  mindenki tisztában van azzal, hogy a mi munkánkat a lakosság nagy %-a  nem tekinti rendes szakmának, hiszen sokan azt gondolják, hogy akinek  van egy érettségije, az már mehet is ingatlanozni. 

Sajnos  részben igazat kell adnom a lakosságnak. Nagyon sokszor előfordul az,  hogy hirtelen felindulásból választják ezt a munkát, és ha találnak egy  „fix” fizetéssel rendelkező munkahelyet, akkor már veszik is a nyúlcipőt  és elmennek „normális” munkahelyre dolgozni. 

Legjobban  a szűrést és az oktatást hiányolom a szakmából, hiszen ha nagyon  ingatlanozni szeretnél és van érettségid, OKJ bizonyítványod, akkor nem  sok megerőltetést kell megtenned ahhoz, hogy valahova felvegyenek,  hiszen mindenhol ember hiány van. Egységes képzési rendszer híján minden  egyes cég a saját látás módja szerint oktatja, vagy nem oktatja a  munkatársait és sajnos sok esetben a mennyiség felülírja a minőséget. 

Véletlenek  nincsenek, az, hogy ez a rossz megítélés kialakult az csak a Mi hibánk!  Nyilván ez a megítélés már a kezdetek kezdetén kialakult és a  társadalom „örökölte”. 

Fontos tudni, hogy a kezdetekhez képest, azért nagyot változott a szakma, azonban még így is rengeteg sebből vérzik. 

Az  olyan értékesítők, akik korrekt módón végzik a munkájukat, és nagy  szakmai tudással rendelkeznek, sajnos nagy hátránnyal indulnak. Nagy  százalékban az ügyfelek nem a szakmaiságot és az embert látják maguk  előtt, hanem a „hiányát”, aki minél nagyobb jutalékot szeretne elvenni  tőle. 

Egy  esélyt mindenki megérdemel, és ha ezt az adott személyt megkapja, akkor  már csak rajta ál, hogy él-e vele, vagy elszalassza, de azonban az  esély megadása nélkül szinte lehetetlen elvégezni azt a munkát, amit  esetleg ki is tudna hozni magából az adott személy. Mi is emberek  vagyunk, akiket ugyanúgy rosszul érintenek a bántások és a meg nem  érdemelt rossz szavak. 

Egy  jó értékesítő rengeteg terhet le tud venni a válladról és az idő  mellett rengeteg pénzt is spórol neked. Megfigyelhető, hogy ha valaki  találkozik egy jó szakemberrel, akkor utána kialakul egy kölcsönös  bizalom, ismerőseinek ajánlja, és ahányszor ingatlannal kapcsolatos ügye  van, keresni fogja.

Összegzésként azt kell mondanom, hogy sajnos hendikeppel indulunk a  munka során, és jogos az előítélet, azonban ha Te nagy szorgalommal,  odaadással végzed a munkádat és sorra veszed a felmerülő akadályokat,  akkor lehet bármilyen ügyfél, el fogja ismerni munkádat és együtt fog  veled működni! Tehát olyan szolgáltatást nyújts, melyet Te is elvárnál  adott esetben! 🙂 

Büszke  vagyok arra, hogy rengeteg olyan kollégával összehozott a sors, akik  munkájukkal példát mutattak nekem is, és láttam, hogy ügyfeleiknek  milyen kitűnő szolgáltatást nyújtottak és emellé egy nagyon szép  jövedelem párosult. 

Sok  kitartást és kemény munkát kívánok azoknak a szakembereknek és  kollégáknak, akik szívvel lélekkel végzik a munkájukat, és minden  erejükkel azon vannak, hogy jobbá tegyék a szakmát és a hírnevét!

Legutóbbi bejegyzések, vlogok