Szeretnék nektek segíteni ebben a  bizonytalan időszakban, hiszen az elmúlt 3 hétben folyamatosan csörög a  telefonom és most sajnos nem a hirdetések miatt hívnak főként, hanem az  ingatlanpiac helyzetével kapcsolatban kíváncsiak. Nagyon különböző  híreket lehet olvasni, így saját tapasztalataimmal és véleményemmel  megfűszerezett gondolatokat osztom meg veletek, mint ingatlanközvetítő  és vállalkozó.

Ebben a bejegyzésben kizárólag a vírus, ingatlanpiacra gyakorolt általános hatásaival foglalkozom.

Az  ingatlanpiac már 2019 év vége óta egy érezhető konszolidáción megy át,  mely egy természetes állapot, hiszen az áremelkedés már körülbelül 7.  éve tart. Így várható volt, hogy egy stagnálás jelentkezik a piacon, így  az árak emelkedése lecsökken és megáll. Ez a folyamat érezhető is volt,  amely köszönhető nagy részben az új családtámogatási rendszernek  (CSOK), Magyar Állampapír Plusznak és az új építésű lakások  ÁFÁjának emelésének is. 

A vírus  gazdasági hatásait nem tudjuk elkerülni és ez hatással van az  ingatlanpiacra is. Március 11.-12.-e körül már számok is kimutatták az  egyéb változásokat. A váratlan “vírushelyzet” ebben a lassuló időszakban  találta el a piacot, így ezeket a folyamatokat felgyorsította. A piacra  gyakorolt hatásokat jelentős mértékben befolyásolják a járvány  terjedése kapcsán hozott hazai és nemzetközi intézkedések, és  azok időbeni kiterjedése. Szintén kiemelt fontosságúak lesznek a járvány  gazdasági hatásainak leküzdésére esetlegesen meghozott  gazdaságpolitikai döntések. Így kis tulzással napi szinten változik a  helyzet és a megítélés az ingatlanpiacon is. 

Nagyon  kevés idő telt el ebben az új helyzetben, hogy már stabil véleményt  tudjunk mondani, így most kiemelten fontos a tájékozódás,  információgyűjtés és a türelem megőrzése. 

Kereslet  visszaesett, így az eladások száma is drasztikusan lecsökkent e rövid  idő alatt. Erre értelemszerűen a kínálatnak válaszolnia kellett, hiszen  kevesebb a vevő, így kevesebb ingatlan is “adódik el”. A tulajdonosok  nagy része még megtartotta az árakat és, ami számomra fura, de a nem rég  piacra került lakásoknál sok esetben még mindig nem kalkulálják az  árképzésbe a jelenlegi helyzetet, hanem álomszerű árakat határoznak meg,  mely a pár héttel ezelőtti “vírusmentes” piac reális áraihoz képest is  magasabb ár. Azoknak, akiknek fontos az eladás egyéb okok miatt, azoknak  most engedni kell a vételárból/kínálati árból, hogy realizálni tudják  egy eladást a visszaeső kereslet és megnövekedett kínálat mellett. Az,  hogy ilyen esetben milyen mértékű az árlejtés az függ az ingatlan és a  környék paramétereitől. 

Ez említett  kereslet visszaesés tény, de a piac nem állt meg. Most sokan  elhalasztják lakásvásárlásukat, ráadásul a kevésbé komoly vételi  szándékkal rendelkező ingatlan turisták is nagyrészt eltűntek. Akik  vevőként a piacon maradtak, azok komoly vételi szándékkal, hatékony  üzletkötésre törekednek. Megjelent egy új befektetői réteg is, akiknek a  pénze állampapírban, tőzsdén vagy egyéb más befektetésben volt, melyek  az infláció és a negatív gazdasági hatásoknak “köszönhetően”  elvesztették vonzó paramétereiket.  Így nagy valószínűséggel ezen  befektetők nagyrésze majd ingatlanba szeretne fektetni. Most nagyobb  esély van, hogy találjunk “kiemelkedő lehetőséget” a piacon, azonban  érezhető a kivárás, hiszen a vásárlók, befektetni vágyók várják azt,  hogy az árak merre mennek. 

A turizmus és  vendéglátás visszaesésével egyenesen arányosan történtek a változások a  bérbeadói piacon. A rövid távon kiadott (Airbnb, Booking) lakások  foglalásai szinte lenullázódtak. Ha a tulajdonosok szeretnének bevételt  generálni, akkor át kell térniük a közép- illetve hosszú távú bérbeadás  piacára.  Az ingatlan.com, de más hirdetési portálok március közepétől  nagy kínálati növekedést mértek a bérbeadás piacán, amely megmutatja,  hogy sokan áttértek a rövidtávő kiadásról a hosszútávú bérbeadás  piacára. A megnövekedett kínálat és a kedvezőbb bérleti díjjal való  versenyzés már rövid távon mérsékelte a bérleti díjakat Budapesten a  belvárosban és a jó lokációval rendelkező kerületekben is. Rengeteg  olyan lakás jelent meg, melyet 3 + 3 hónapra szeretnének kiadni. (Ha  elmúlt ez a helyzet, akkor nyilván szeretnének visszatérni a napi kiadás  piacára.)

Az újépítésű  ingatlanok piacán is érezhető a változás, hiszen szinte csak azon  projektek iránt maradt meg egy minimális kereslet, amely társasházat már  átadtak vagy már közel vannak az átadáshoz. Ebben a bizonytalan  helyzetben az emberek leginkább a biztosat keresik és próbálják  minimalizálni a kockázatot. A vírus helyzet miatt  bizalmatlanabbak lettek az építetőkkel kapcsolatban is. Az építkezések  egy részénél már most érezhető a lassulás vagy teljes leállás, hiszen a  kivitelezők, alvállalkozók is nehéz helyzetbe kerültek.  

Azt gondolom, hogy, aki nincs eladási vagy vásárlási  kényszerben annak érdemes várnia. Ahogy korábban fogalmaztam türelmesnek  kell lenni és információkat gyűjteni. Rengeteg ingatlanpiaci szakértő  és gazdasági elemző publikál heti, napi szinten, így ezeket a szakmai  portálokat, forrásokat érdemes figyelni, hiszen ezeken kívül rengeteg a  “kattintásvadász szakértő”, akik hangzatos ámbár tartalom nélküli mondatokat hangoztatnak. 

A vírus “megkoronázta” a piacot, avagy mi újság az ingatlanpiacon?

Drasztikus megoldást hoztak a Német fővárosban. A  lakbérek befagyasztásáról fogadott el jogszabályt csütörtökön a berlini  törvényhozás, a tartományi rangú német főváros parlamentjének döntése  alapján a lakosság többségének lakbére nem emelkedik a jövedelméhez  képest a következő öt évben.

A  rohamosan emelkedő lakhatási költségek miatt hozták létre a törvényt,  mely 2025-ig fagyasztja be a díjjakat a tavalyi nyári szinten a 2014  előtt épült társasházakban található lakásoknál. Előzetes becslések  szerint ez a berlini lakosság egy széles rétegének javít a jelenlegi  helyzetén. 

A  berlini lakhatási költségek 90 százalékkal emelkedtek 2008 és 2018  között. Az alsó jövedelmi sávokba eső háztartások kerestük közel 40  százalékát kénytelenek lakásbérletre fordítani, és ebbe még nem tartozik  bele a rezsi költség. 

A  már érvényes és a jövőben kötendő bérleti szerződések esetén az új  szabályok alapján a négyzetméterenkénti havi lakbér 4 és 12 euró ( 1360 –  4080 Forint) között lehet ami több mindentől függ, de többek között az  építés évétől, komfortszinttől, műszaki állapottól.A felső határokat  kétévente hozzá kell igazítani a reáljövedelem változásának mértékéhez.

Egy  sokat mondó adat, hogy a berlini bruttó átlagkereset kicsivel több,  mint háromszorosa a budapesti béreknek, miközben a mostani bérleti díjak  szintje hasonló, vagy minimálisan magasabb csak a budapesti átlagoknál.

3,6  millió lakosú Berlin az első a 16 német tartomány közül, amelyben  jogszabályi eszközzel igyekeznek megállítani a lakbéremelkedést. A  berlini Képviselőházban – a tartományi törvényhozásban – a  kormánypártok, a szociáldemokraták (SPD), a Zöldek és az SPD-tól balra  álló Baloldal (Die Linke) szavazataival fogadták el az előterjesztést. 

Természetesen  ez az intézkedés nem mindenkinek nyerte el a tetszését. Az ellenzék és  több gazdasági érdekképviselet szerint a törvény alkotmányellenes módon  korlátozza a tulajdon feletti rendelkezés szabadságát, és elriasztja az  ingatlanberuházókat, a városvezetés így csak tovább súlyosbítja a  lakásínséget. Közölték, hogy az alkotmánybírósághoz fordulnak.

Ilyen sem volt még! Lakbérek befagyasztása Berlinben!

A legfrissebb adatok szerint a júniusi bevezetése óta több mint 1981 milliárd forintot jegyeztek az új állampapírból.

A megtakarítás és az ingatlan piac  összefüggéseit szeretném bemutatni ebben a bejegyzésemben, ezért a magát  a Magyar Állampapír Pluszt és a bevezetését csak részben ismertetem.

A magyar gazdaság szereplői több mint  6000 milliárd forint készpénzt tartanak, ami a GDP 14 százalékát teszi  ki. Ez nemzetközi és régiós összehasonlításban is magas, amelynek  csökkentésében áttörésre számítottak az állampapírral, ami be is jött.  Természetesen pusztán nem csak ez volt a mozgatórugója az állampapír  bevezetésének.

A Magyar Állampapír Pluszt belföldi és  külföldi magánszemélyek (devizabelföldi és devizakülföldi természetes  személyek) vásárolhatják meg. Futamidő végén az utolsó, lejáratkori kamatfizetési napon forintban kifejezett kamatösszegre jogosult a MÁP Plusz tulajdonosa.

A kamat mértéke:
  – az első félévben évi 3,5%
  – a második félévben évi 4,0%
  – 2. évben évi 4,5%
  – 3. évben évi 5,0%
  – 4. évben évi 5,5%
  – 5. évben évi 6,0%
 
  A lejáratkor elérhető maximális hozam mértéke (egységesített értékpapír hozam mutató – EHM): 4,95 %*.
  Kibocsátás napjától a lejárat napjáig terjedő 5 éves időszakra (a lejáratkor) fizetendő teljes kamat mértéke 27,35%**.
 
  A Magyar Állampapír Plusz utáni kamatbevétel adómentes.
                                                                                                                            Forrás: www.allampapir.hu

Tehát 5,47%-os éves hozamot garantál az  állampapír, ha 5 évig „bent hagyod” a pénzed. Ezzel a hozammal az  ingatlanpiac szembe találta magát egy jelentősnek mondható  vetélytárssal.

A bejegyzésben a budapesti  ingatlanpiacra fogok kitérni, bár ez globálisan igaz az országban, hogy  az utóbbi évek a folyamatos emelkedésről, szárnyalásról szóltak a  piacon, ami most egy változáson megy keresztül.

A legnagyobb hirdetési portál nagy  számú látogató visszaesésről számolt be a www.ingatlan.com -on, míg, a  legnagyobb ingatlanértékesítéssel foglalkozó cégek a bevételükben  számoltak be egy jelentősebb csökkenésről. Természetesen ez is egy több  tényezős folyamat, amik állandóan formálják a piacot, de ezen tényezők  közül a Magyar Állampapírt pluszt ragadnám ki és vizsgálnám meg.

Az utóbbi években a vásárlók egy  jelentős százaléka egyes statisztikák szerint 34 – 45 %-a befektetés  jelleggel vásárolt ingatlant Budapesten, azaz vagy rövid és hosszú távú  bérbeadás vagy tovább adás céljából. Az évek során folyamatosan  telítődött a bérbeadói piac, ami abból látható, hogy a bérbe adni kívánt  lakások száma az utóbbi 2 évben kiugróan megnőtt. Megjelent az a  probléma egyes típusoknál, hogy mivel a bérelni kívánó személyek nagyobb  kínálattal találják magukat szemben, így a számukra nem előnyös  paraméterrel rendelkező ingatlant nem veszik ki és egy ár/értékben  jobbat választanak. (Persze a bérleti díjak mértéke egyáltalán nem  nevezhető előnyösnek a bérlők szempontjából.)
  Az árak pedig olyan magasságokban  emelkedtek már, hogy ezt a bérleti díjjak nem tudták követni (az ország  gazdasági helyzete és az átlagfizetések miatt), így egyre mélyült a  szakadék az ingatlanokért kifizetett vétel ár és az éves megtérülés  között.

Emlékszem 3 éve még mindenki kereste az  évi 7%-os éves megtérülést, majd jött a 6%, 5% ma meg már sok esetben  ez alá kerülnek a megtérülések. A kiadással kapcsolatban pedig  felmerülnek további „feladatok” mint a lakás kiadása, bérlővel való  „harc”, adózás, avulás stb.

A most piacra került állampapír pedig  egy olyan befektetés /megtakarítás, ami a jelenlegi piacon felveszi a  versenyt az éves megtérüléssel és munka nélkül kapja meg a befektető egy  összegben.

A lakásnak és az állampapírnak is  megvan az előnye, hátránya, hiszen a lakás ára az évek során növekedhet,  csökkenhet a pénzt viszonylag könnyen „ki lehet venni belőle”, míg az  állampapír egy  rugalmatlanabb lehetőség, de biztos. Nyilván itt  mindenki élethelyzetétől és korától függően más szempontokat tart szem  előtt.

Azt gondolom, hogy a visszaesés nagyban  köszönhető a Magyar Állam papírnak, hiszen egy nagyon nagy számú és  készpénzzel rendelkező vásárló erőt szívott el és még fog a vásárolni  vágyok oldaláról. De nagyon jó visszajelzés volt számomra is abból a  szempontból, hogy megmutassa az emberek motivációját.

Az emberek továbbra is szeretnének  befektetni, de talán már úgy látják, hogy az ingatlanpiac túl magasan  van, így bátran fordulnak másfelé is akár, ami szerintem 2-3 éve még  elképzelhetetlen lett volna. Talán akkor is fizettek volna be 2000  milliárdot, de nem 2 hónap alatt…

Személyes véleményem, hogy az ingatlan  továbbra is kitűnő befektetési lehetőség minden szempontból, de nem  szabad ész nélkül vásárolni. Figyelni kell a piacot és ár értékben  mindig meglehet találni az adott piaci helyzetben megfelelő ingatlant. 

Jogosan tehetjük fel a kérdést, hogy  akkor most milyen irányba fog menni az ingatlan piac? Jó kérdés! A  következő bejegyzésem erről fog szólni!

A Magyar Állampapír Plusz és az ingatlan piac találkozása Budapesten!

Az  utóbbi években megfigyelhető árnövededésnek köszönhetően Budapesten már  csaknem 8 évnyi átlagjövedelem kell egy átlagos ingatlan  megvásárlásához. Sajnos a bérek nem növekedtek egyenes arányban az árak  növekedésével. Nyilván senki nincs olyan helyzetben, hogy jövedelmét  teljes egészében félre tehesse, azonban ezek a számok jól szemléltetik a  lakásvásárlás nehézségét, ha csak készpénzzel szeretnénk finanszírozni.

2014-hez képest az ingatlan árak átlagosan 40%-al míg a jövedelmek 15-20%-al növekedtek csupán. 

Megfigyelhető országon belül is a vándorlás, mely a  keleti országrészből nyugat felé mutat, ami leginkább azzal  magyarázható, hogy az emberek a magasabb jövedelem reményében  változtatnak lakóhelyükön. Azonban a magaskereseti lehetőségek mellett  számolni kell a magasabb bérleti és vásárlási árakkal, így sok esetben  nem jövedelmező a váltás, hiszen nem biztos, hogy arányaiban előbb  jutnak saját ingatlanhoz.

Melyek azok a városok, melyekben legjobban megfigyelhető ez a tendencia? Budapest, Győr és Sopron.

Megyék  közti különbségeket mutatja meg, hogy azonos jövedelmi szint mellett,  hány év szükséges a lakásvásárláshoz az országban. Vegyünk példának  Tolna, Heves és Pest megyét. Ha ezekben a megyékben a  havi nettó átlagkereset 180 ezer forint körül mozog, ehhez képest a  lakásvásárláshoz szükséges idő Pest megyében nagyjából 10,5 év, Heves  megyében 6,5 év, Tolnában pedig 6 év.

Nem  csupán jövedelem függvénye a lakásvásárlás, azonban hitelfelvételnél,  ez határozza meg a hitelképességet is. Elsőre talán rémísztő lehet ez az  egész, azonban az állam próbál törekedni arra, hogy könyebben  ingatlanhoz jussunk. Példaként tudom felhozni a CSOK-ot, és a kedvezőbb  hitelfeltételeket is.

Ebben a bejegyzésben természetesen a hazai kereslet és lakás árait tettem egymás mellé.

Az  ingatlan az egyik legjobb befektetés, hiszen nagyon értékálló, sőt… Így  Én mindenképpen bátorítanék mindenkit, hogy vásároljon akár hitel  bevonásával is. Többen több fajta céllal keresnek, de aki saját célra  keres, hosszútávon kifizetődöbb mint az albérlet, hiszen nem a  végtelenbe fizeti a pénzt (bérleti díj), hanem saját célra fizeti a  törelsztőt adott esetben.

Fontos  megjegyeznem, az ingatlanokat bármikor el lehet adni. Nagyon röghöz  kötötten gondolkodunk, sokan úgy vásárolnak, hogy „hát nem tudom, hogy  vegyünk-e, mert ha döntötütnk 10-20 évre lekötjük magunkat.” Ezen kell  változtatni, hiszen egy terhelt ingatlan is eladható a későbbiekben. 

Balatonfüreden egy lakás négyzetméteréért 575 ezer forintot kérnek, Tihanyban 700 ezer forint az átlag, valamint szintén drága település a déli part elején található Szántód, Zamárdi és Siófok, ahol 450-500 ezres négyzetméterárak vannak.

A lakáspiac élénkülésével egyidejűleg a balatoni nyaralópiac is emelkedő pályára került. A nyaralók piacán az élénkülést mutatja, hogy a kereslet minden eddiginél magasabb, az idei első negyed évben 9%-al növekedett, míg a kínálat 5 százalékkal nőtt.
 
 A balatoni térség kivételes a nyaralópiacon belül, több településen, a budapesti árakon hirdetnek lakásokat. Az ingatlan.com több mint 7 ezer nyaralóhirdetésen alapuló elemzése szerint a legnépszerűbb balatoni településeken az átlagos négyzetméterárak elérték a budapesti szintet.
 
 Balatonfüreden egy lakás négyzetméteréért 575 ezer forintot kérnek, Tihanyban 700 ezer forint az átlag, valamint szintén drága település a déli part elején található Szántód, Zamárdi és Siófok, ahol 450-500 ezres négyzetméterárak vannak.
 
 A balatoni megyék közül Veszprémben idén májusban 258 ezer forint volt a nyaralók átlagos négyzetméterára, ami 5 százalékos drágulást jelent tavaly májushoz képest. Somogyban pedig idén májusban a nyaralók átlagos négyzetméterára 6 százalékkal 272 ezer forintra emelkedett.

A balatoni ingatlanok átlagos négyzetméterára azonban alacsonyabb, 246 ezer forint volt májusban, így a legfelkapottabb településeken kívül azért lehet jóval olcsóbban, 200 ezer forint körüli vagy alatti négyzetméteráron is nyaralót vásárolni.

Balaton reneszánszának köszönhetően a telkek eladásainak száma is megnőtt, és rengetegen kezdtek építkezni ez elmúlt 1-2 évben. Az igazsághoz hozzá tartozik, hogy a kevésbe keresett településeken a nyaralók nm száma ennél jóval alacsonyabb, és az eladási idejük is hosszabb.

Balatoni reneszánsz! Emelkednek a balatoni nyaralók árai is!

A magyar állam egy nagyon fontos kérdésben foglalt állást a múlt hét folyamán. A Parlament elfogadta azt a törvénymódosítást, mely szerint a becsérték 100%-áért, majd 1 év után maximum 10%-al alacsonyabban lehet csak elárverezni az ingatlanokat. (Eddig a 70%-os korlát volt megszabva.) 

Mi is az a becsérték? A bank „független” értékbecslője álltal megállapított érték.  A törvényjavaslatot a KDNP nyújtotta be, azzal az indokkal, hogy jelenleg rengeteg olyan tulajdonos, adós van, akinek elárverezték az ingatlanát, azonban így is a tartozás egy része a nyakán maradt. Ha az árverés 1 éven belül nem lesz sikeres, akkor csökken az ár 10%-al. A javaslat azt megengedi, hogy a bank a hitelező és az adós, együtt kérjenek egy alacsonyabb minimumár alkalmazását a végrehajtónál. Ezzel az intézkedéssel nagyon sok tulajdonos fellélegezhet, hiszen egy megterhelt tulajdoni lappal rendelkező lakás, nem lesz olyan kapós piaci áron, mint piaci ár alatt.

Ha két hasonló árú lakás között választhatsz, és ha az egyik tiszta, míg a másik leterhelt tulajdoni lappal rendelkezik, melyiket választod? Ugye!

Több piaci szereplőnek alkalmazkodni kell a változáshoz ilyenek azok, akik eddig nyomott áron vásároltak ingatlanokat, bankok és a tulajdonosok.

Azt gondolom, hogy a piacra nagy hatással nem lesz, hiszen az árverezett lakások jóval kevesebb számban fordultak elő, mint a piaci lakások adásvételei.

Azokat a befektetőket, akik a folyó e mellékágán lubickoltak, szépen visszaterelték a „folyóba”.

Ahogy említettem a tulajdonosok nagy részének motivációja csökken. A bankoknak bevétel csökkenést fog eredményezni, így a kieső bevételt valahonnan pótolni kell.

Még több nyitott kérdés van a témában, kíváncsian várom a jövő fejleményeit!

Ingatlanok elárverezése, fellélegezhetnek a devizások?

Legutóbbi bejegyzések, vlogok